Polski Związek Firm Deweloperskich - Inicjatywa Wrocławska

Zawierając umowę  przedwstępną sprzedaży z deweloperem, Klient wybiera formę  tej umowy: cywilnoprawną lub notarialną.

Dobrą praktyką  deweloperów jest informowanie o obu możliwych formach umowy. Możliwość wyboru pomiędzy umową ‘zwykłą’ a notarialną zapewnia większość deweloperów, natomiast ze szczególną ostrożnością należy weryfikować wszelkie informacje przedstawiane przez dewelopera, który wzbrania się przed zawarciem umowy notarialnej. Obie umowy są dla stron wiążące, jednak umowa notarialna daje szersze możliwości dochodzenia swoich praw przez Klienta.

Dzięki zawarciu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, Klient może mieć swoje roszczenie o zawarcie umowy docelowej wpisane do księgi wieczystej nieruchomości, którą zobowiązuje się kupić – roszczenie z umowy cywilnoprawnej nie jest przez sąd ujawniane w księdze wieczystej. Wpis taki jest zabezpieczeniem rzeczowym, czyli dającym większe szanse na zaspokojenie roszczeń klienta w przypadku, gdy deweloper ogłosi upadłość. Forma notarialna umowy przedwstępnej umożliwia również uzyskanie sądowego doprowadzenia do zawarcia umowy przyrzeczonej, co ma znaczenie w sytuacji, gdy deweloper nie chce tejże umowy podpisać. Jeśli deweloper ma lub stwarza problemy, dzięki umowie notarialnej Klient może odzyskać mieszkanie, dzięki umowie cywilnoprawnej – tylko pieniądze, ponieważ umowa notarialna daje prawo egzekwowania wykonania umowy, natomiast umowa ‘zwykła’ jedynie prawo dochodzenia odszkodowania za jej niedotrzymanie.

Wszelkie zmiany umowy również muszą mieć formę aktu notarialnego, czyli deweloper nie może postanowień tej umowy zmienić bez zgody Klienta.

Strony transakcji na pewno spotkają się u notariusza, by zawrzeć przyrzeczoną  umowę sprzedaży, czyli tę przenoszącą własność mieszkania. Dzięki temu, że notariusz może zastosować podział należnej mu taksy 50/50 (połowa płatna przy umowie przedwstępnej, druga połowa przy umowie końcowej), łączny koszt obu umów będzie niewiele wyższy niż pojedyncza opłata, jaką ponieść trzeba przy umowie końcowej.

Czy akt notarialny stanie się kiedyś formą obowiązującą?

Jeśli dożyjemy czasów, gdy kupować się będzie gotowe mieszkania czy domy, problem umowy przedwstępnej zniknie w sposób naturalny. Natomiast obecnie nie przewiduje się zmian Kodeksu cywilnego mających na celu zniesienie swobody zawierania umów. Jeśli wszyscy Klienci wybieraliby notarialną formę umowy przedwstępnej, w takiej formie zawierane byłoby 100 % umów, oczywiście u dobrych deweloperów. W praktyce notarialną umowę wybiera ok. 50 % nabywców.